| 《瑞安市城中村自主改造管理辦法》 政策解讀 |
一、制定背景 為推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，加強城中村自主改造的指導(dǎo)管理，提高土地利用率，改善人居環(huán)境，促進經(jīng)濟發(fā)展，提升城市競爭力，結(jié)合我市實際情況，制定出臺《瑞安市城中村自主改造管理辦法》。 二、制定依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《浙江省土地征收程序規(guī)定（試行）》等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，參照《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定。 三、制定目的 為了規(guī)范城中村改造管理，保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，保障城中村改造建設(shè)順利進行，加快城市化建設(shè)步伐，改善人居環(huán)境，提高居民生活水平。 四、制定主體 本次制定工作由市城市更新中心牽頭，聯(lián)合各職能部門研究探討制定。先由市城市更新中心擬定初稿，再通過征求意見、部門討論會、專題會議后修改，最后提交市政府常務(wù)會議審議。 五、主要內(nèi)容 《瑞安市城中村自主改造管理辦法》共分一般規(guī)定、項目策劃、組織管理、組織實施、調(diào)查認定、改造安置、優(yōu)惠政策、法律責(zé)任等八條共計45款內(nèi)容，重點內(nèi)容如下： （一）城中村改造應(yīng)遵循規(guī)劃為先、政府引導(dǎo)、村民自愿、規(guī)范運作和統(tǒng)籌管理的改造理念，確保改造工作的順利推進。 （二）城中村改造項目就地安置建筑總量經(jīng)市政府批準后可突破地塊控規(guī)要求，地塊容積率調(diào)整原則上市區(qū)不超過3.1，鎮(zhèn)區(qū)不超過2.5。 （三）啟動城中村改造應(yīng)具備十項條件，概括為：確定改造范圍、符合規(guī)劃、改造規(guī)模、成立領(lǐng)導(dǎo)小組、已完成項目策劃、已完成權(quán)屬調(diào)查、已完成未登記建筑及附屬用房認定、已完成初步核量、實施方案已備案、已完成100%簽約。 （四）為城中村改造項目設(shè)定了清晰的流程，明確了責(zé)任主體和審核要求，減少因流程不清、責(zé)任不明而導(dǎo)致的項目拖延和延誤：村集體經(jīng)濟組織在城中村改造項目完成舊房100%拆除后報屬地鎮(zhèn)街審核，審核完畢后函告市城市更新中心申請出具項目核量文件。 （五）多措并舉，助推城中村改造工作順利進行：將城中村改造建設(shè)用地納入年度用地計劃，集體土地統(tǒng)一征為國有并公開出讓，回購價格采取約定的價格計算，地下室人防部分無償移交給市政府指定單位，優(yōu)先保障村民及村集體回購，相關(guān)規(guī)定在地塊出讓方案中予以明確。 · （六）城中村改造項目應(yīng)設(shè)立專項賬戶獨立運行，實行專款專用，確保了城中村改造項目資金的封閉性和安全性，避免了與其他資金混同使用可能帶來的風(fēng)險。 · 城中村改造項目應(yīng)制定項目改造資金保障方案，可通過項目融資和改造戶自籌資金方式保障工程建設(shè)資金足額到位，支持改造戶通過安置權(quán)益抵押方式進行融資，拓寬了資金來源渠道，為工程建設(shè)提供了充足的資金支持。 明確了安置建筑面積計算標準，其中一自然間合法建筑占地面積大于或等于35㎡的住宅房屋安置建筑面積160－210㎡；合法建筑占地面積不足35㎡的住宅房屋，按建筑占地面積與安置建筑面積比率1∶4.57—1∶6計算；已建成水平式套房的，安置建筑面積按合法建筑面積1∶1.2計算；列入改造的村集體所有用房按合法建筑占地面積的1∶1.8計算，若合法建筑面積或土地使用權(quán)面積大于上述規(guī)定計算安置建筑面積的，按合法建筑面積或土地使用權(quán)面積1:1計算三產(chǎn)用房安置建筑面積。 （七）村集體三產(chǎn)安置用房原則上商業(yè)、辦公性質(zhì)各占50%，滿足了村民的多元化需求。同時村集體經(jīng)濟組織也可在符合有關(guān)規(guī)劃的前提下根據(jù)實際需要，申請將村集體三產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌≌玫赝馄溆嘈再|(zhì)用地，相應(yīng)地價差按照相關(guān)規(guī)定予以結(jié)算。 六、注意事項 本辦法施行前已實施城中村自主改造的項目按原政策執(zhí)行。 七、一問一答 一問：《城中村管理辦法》的適用范圍？ 本辦法適用于在市（鎮(zhèn)）區(qū)國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，由村集體經(jīng)濟組織自主實施城中村改造所涉及的補償安置及規(guī)劃建設(shè)管理。 二問：城中村改造是否只能就地安置？ 城中村改造應(yīng)當遵循就地安置原則，允許以下符合條件的改造項目異地安置： 1.因改造用地現(xiàn)狀建筑密度過高，就地安置地塊容積率市區(qū)超過3.1、鎮(zhèn)區(qū)超過2.5，且不能滿足本辦法第六條第三款第一項規(guī)定的下限標準的； 2.因改造建設(shè)用地受城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)規(guī)劃用地控制，無法調(diào)整地塊控規(guī)容積率實行就地安置的； 3.因改造建設(shè)用地不符合國土空間規(guī)劃要求，需進行用地整合、調(diào)整置換、復(fù)耕的。 三問：城中村改造有什么優(yōu)惠政策？ 本辦法從城中村改造相關(guān)規(guī)費減免、土地出讓所得收益分配、代征規(guī)劃公共用地補償、公建配套用房和住房困難戶安置指標等方面給與各項優(yōu)惠政策。同時，改造項目在符合用地要求和規(guī)劃許可的前提下，可以享受住宅建筑面積增加和村集體三產(chǎn)用房增加的優(yōu)惠政策。 八、關(guān)鍵詞詮釋 項目領(lǐng)導(dǎo)小組：村集體經(jīng)濟組織在改造項目實施前，應(yīng)當成立項目領(lǐng)導(dǎo)小組（或指揮部），領(lǐng)導(dǎo)小組一般由7-9人組成，由在任村集體經(jīng)濟組織負責(zé)人任組長（或指揮長）。項目實施期間因村集體經(jīng)濟組織換屆產(chǎn)生新負責(zé)人的，應(yīng)由新負責(zé)人擔任領(lǐng)導(dǎo)小組組長（或指揮長）。 改造戶代表：村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當組織改造項目全體改造戶推選改造戶代表，原則上改造戶代表的數(shù)量不少于改造戶總數(shù)的1/10。領(lǐng)導(dǎo)小組的其他成員由改造戶代表通過選舉方式產(chǎn)生，領(lǐng)導(dǎo)小組成員中改造戶代表一般不少于2/3。 九、實施時間 本細則自2025年3月10日起實施。 十、解讀機關(guān)及解讀人 瑞安市城市更新中心 陳青華 0577-65467890 瑞安市市自然資源和規(guī)劃局 陳波（規(guī)劃）、孫正（不動產(chǎn)）、吳立榕（土地出讓） 0577-65813422 瑞安市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局 王剛 0577-66601950 |